Recursos de Terceiros sob Nova Regulação: Risco Real, Resposta Possível

O arranjo que sustenta a operação financeira de boa parte das administradoras — concentrar os recursos de muitos clientes numa única conta em nome da empresa — entrou no radar do Banco Central. Vale entender, com calma, o que muda de fato e o que fazer a respeito.

Boa parte das administradoras de condomínios e imobiliárias opera, há décadas, sobre um arranjo simples: em vez de manter uma conta bancária para cada condomínio ou cada locador, concentra os recursos de muitos clientes numa única conta em nome da própria administradora — um arranjo de centralização de recursos de terceiros. O modelo simplifica a operação, mas concentra também o risco. E, a partir de 2025, esse risco deixou de ser apenas operacional e passou a ser regulatório: o Banco Central editou normas que miram justamente as contas que movimentam recursos de terceiros, e o setor precisa entender o que isso significa de fato — sem pânico e sem negação.

O que mudou na norma

Duas resoluções, em vigor desde dezembro de 2025, reforçam as hipóteses de encerramento compulsório de contas: a Resolução BCB nº 518 (contas de pagamento) e a Resolução CMN nº 5.261 (contas de depósito). Elas obrigam bancos e instituições de pagamento a identificar e encerrar contas em que se verifiquem irregularidades cadastrais graves, movimentação de recursos de terceiros que mascare a titularidade das operações, ou prestação de serviços financeiros e de pagamento sem a devida autorização. O alvo declarado é a opacidade — estruturas usadas para ocultar quem comanda os recursos, associadas a fraude e a lavagem de dinheiro.

A distinção que decide tudo: transparência, não agregação

Aqui está o ponto que separa a leitura alarmista da leitura correta. A fronteira que a norma estabelece não é entre conta individual e conta coletiva — é entre estruturas transparentes e estruturas opacas. O próprio diretor de Fiscalização do Banco Central afirmou que existem estruturas de centralização de recursos de terceiros perfeitamente legítimas, como as de instituições de pagamento e de marketplaces, e que o conceito não deve ser demonizado. O que a norma combate é o uso da conta para ocultar titularidade ou prestar serviço financeiro sem autorização. Uma conta de administradora que centralize recursos de terceiros mas individualize cada centavo por condomínio e por locador no seu sistema, que seja transparente para o cliente e plenamente rastreável, está conceitualmente mais próxima do arranjo legítimo do que da estrutura opaca que a norma quer erradicar.

Por que, ainda assim, o risco é real

Seria imprudente concluir daí que nada muda para o setor. Há dois planos de risco, e eles não se confundem:

• Plano jurídico: é defensável que a administradora não preste serviço financeiro sem autorização — ela age como mandatária, nos termos dos arts. 653 e seguintes do Código Civil, recebendo valores em nome dos clientes e prestando contas. Essa caracterização afasta o enquadramento como instituição de pagamento, desde que três condições coexistam: os recursos sejam claramente identificados como de terceiros, exista contrato formal de mandato ou administração, e não haja intermediação de pagamentos entre partes que não a contrataram. Foi exatamente essa a leitura do parecer jurídico do Secovi/RS (novembro de 2025): as normas não proíbem a centralização de recursos de terceiros, e o risco nasce não da atividade em si, mas da forma como ela é operada. O argumento, porém, precisa ser construído e documentado — não presumido.
• Plano operacional: o dever de encerrar a conta recai sobre o banco, que enxerga de fora apenas um CNPJ movimentando dinheiro de terceiros. Diante de critérios que ele é obrigado a adotar e documentar, um banco conservador pode classificar a conta da administradora que movimenta recursos de terceiros como candidata a encerramento, independentemente da boa-fé da empresa. Esse risco já se manifesta, e a orientação prática que circula no setor é direta: quanto antes individualizar, melhor.

O caminho — e a oportunidade

A resposta madura não é esperar o banco bater à porta. Há um conjunto de medidas defensivas — várias delas recomendadas expressamente no parecer do Secovi/RS — que reduzem o risco: formalizar o mandato no contrato de administração, deixando explícito que os valores pertencem a terceiros; comunicar ao banco a natureza jurídica da atividade e pleitear a reclassificação da conta como "conta de mandato" ou "conta vinculada de administração condominial"; e manter registros individualizados, controles contábeis segregados e prestação de contas regular. Para quem quer ir além do mínimo defensivo, vale avaliar a individualização também no ambiente bancário — conta por condomínio, subcontas ou arranjo via instituição de pagamento regulada —, porque a caracterização jurídica reduz o risco, mas não retira do banco a discricionariedade de encerrar a conta. Há aqui, inclusive, uma virada de posicionamento: num setor em que a falta de transparência de algumas dessas estruturas já gerou desconfiança, a administradora que adota a rastreabilidade total transforma uma exigência regulatória em diferencial de confiança — e protege o síndico, que responde pessoalmente pela integridade financeira do condomínio.

A pergunta que o dono precisa fazer não é apenas se a norma o atinge juridicamente. É outra, mais prática: se o meu banco decidir, amanhã, aplicar os novos critérios de forma conservadora e reclassificar ou encerrar a conta que centraliza os recursos dos meus clientes, como fica a minha operação financeira? Se a resposta gera dúvida, vale agir desde já — e individualizar é a forma de reduzir esse risco.

Conclusão

A nova disciplina não proíbe, por si, que a administradora centralize recursos de terceiros — ela ataca a opacidade, e um modelo transparente e individualizado tem argumentos sólidos de legitimidade. Essa leitura está alinhada à do parecer jurídico do Secovi/RS (novembro de 2025): a centralização de recursos de terceiros não é vedada, mas a sua segurança depende de transparência, da formalização do mandato e de conformidade operacional. O ponto que nenhuma caracterização jurídica elimina é a discricionariedade que a norma confere ao banco para encerrar a conta — e é esse risco que torna a individualização não um capricho regulatório, mas uma decisão de continuidade do negócio. Trata-se de tema em evolução, que exige assessoria jurídica regulatória para a situação concreta de cada empresa; o conteúdo aqui é orientação estratégica, não aconselhamento jurídico individual.

Da análise à execução, dentro da sua administradora.

Reestruturar a operação financeira para reduzir o risco associado à centralização de recursos de terceiros, sem travar a operação, é uma decisão estratégica que vale conduzir com método.

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Independência editorial: este conteúdo não defende o interesse de nenhum grupo. É de autoria independente de Giuliano Spolavori, fundador da Eleva.

Giuliano Spolavori  ·  Eleva — Expansão Estratégica Imobiliária

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