Airbnb no Condomínio: O Que o STJ Já Decidiu — e o Julgamento Que Vai Selar a Questão

Poucos temas geram tantas perguntas na portaria e na assembleia quanto a locação por temporada. O STJ vem respondendo — mas acaba de suspender o país inteiro para fixar a regra definitiva. Quem orienta o condomínio agora sai na frente.

A locação de curta temporada por plataformas como o Airbnb deixou de ser curiosidade e virou pauta recorrente de assembleia, conflito de vizinhança e dúvida de proprietário. Para a administradora — que ocupa as três posições que decidem a questão na prática: orienta a convenção, conduz a assembleia e administra a carteira de locação —, entender o que o STJ vem decidindo deixou de ser erudição jurídica e virou ferramenta de relacionamento e de proteção do condomínio. E o tema acaba de entrar no seu momento mais decisivo.

O que o STJ vem decidindo desde 2021

Desde os julgamentos de 2021 — o REsp 1.819.075/RS, na 4ª Turma, e o REsp 1.884.483/PR, na 3ª Turma —, o STJ firmou a distinção que está no centro de tudo: a oferta de unidades por curtíssimo prazo, com alta rotatividade e oferta de serviços, não é locação residencial comum nem hospedagem hoteleira; é um contrato atípico de hospedagem. E o que importa não é o meio pelo qual o imóvel é ofertado — Airbnb, imobiliária, anúncio —, mas a natureza da atividade. A partir daí, a Corte reconheceu que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem vedar essa modalidade.

O caso que deu origem à tese

O precedente nasceu no Rio Grande do Sul: proprietários de duas unidades as ofereciam para hospedagem de curta duração, enquanto a convenção previa destinação exclusivamente residencial. No voto que prevaleceu, o ministro Raul Araújo distinguiu três conceitos — residência, domicílio e hospedagem — e enquadrou a prática, marcada por rotatividade alta e oferta de serviços (como lavagem de roupas), como hospedagem incompatível com a destinação residencial. O Tribunal de Justiça gaúcho já determinara que os proprietários cessassem a oferta; o STJ manteve. O ministro Luis Felipe Salomão ficou vencido, enxergando locação por temporada protegida pelo direito de propriedade — a tensão que percorre o tema até hoje.

A virada de 2026: uniformização e suspensão nacional

Dois movimentos recentes mudaram o tabuleiro. Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ — que uniformiza as duas turmas de direito privado — decidiu, por apertada maioria de 5 a 4, no REsp 2.121.055 (relatora ministra Nancy Andrighi), que a exploração recorrente da curta temporada descaracteriza a finalidade estritamente residencial e só é admissível se expressamente autorizada pela convenção, cuja alteração exige dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). Menos de um mês depois, em 6 de junho de 2026, a mesma 2ª Seção afetou o Tema 1.443 ao rito dos recursos repetitivos e determinou a suspensão nacional de todos os processos sobre a matéria, até fixar uma tese vinculante para todo o país. A pergunta que será respondida com efeito obrigatório: a cláusula de destinação residencial, sozinha, basta para proibir — ou é preciso vedação expressa na convenção?

A abrangência: o que já está decidido e o que ainda não está

Para orientar o condomínio sem alarmismo nem negação, é preciso separar o firme do que está em aberto:

• O que é firme: a curta temporada de alta rotatividade é tratada como hospedagem atípica; a locação residencial comum, de média e longa duração, permanece lícita e não pode ser proibida. O alvo legítimo da restrição é a hospedagem, não o aluguel tradicional.
• O que está em aberto (Tema 1.443): se a mera cláusula de uso residencial basta para vedar, ou se é necessária proibição expressa. Enquanto a tese não é fixada, há insegurança — e processos suspensos em todo o país.
• O quórum: autorizar a prática, alterando a convenção, exige dois terços. Há decisão recente tratando a proibição como mera regulamentação de uso, com quórum menor — mas é justamente esse ponto que o Tema 1.443 tende a pacificar.

O que isso significa para a administradora

Aqui o tema deixa de ser jurídico e vira estratégico, porque a administradora ocupa as três frentes que definem o desfecho na prática:

• No condomínio: ajudar o cliente a sair da zona cinzenta antes da tese — revisar a convenção, deliberar com o quórum correto e documentar a decisão — transforma insegurança em proteção e blinda o síndico que precisa aplicar multa sobre base sólida.
• Na carteira de locação: orientar o proprietário que pretende ofertar a unidade sobre o risco concreto de multa e litígio onde a convenção restringe — antes de o conflito estourar.
• No posicionamento: ser a fonte que traduz a decisão do STJ com precisão e calma, num momento de ruído, é autoridade que retém cliente e gera indicação.

O que cada condomínio deve fazer — o texto exato da cláusula, o tipo de deliberação, o quórum aplicável ao caso — depende da convenção concreta e de assessoria jurídica. O ponto estratégico que antecede a técnica é outro: quem se antecipa ao Tema 1.443 chega à tese vinculante já protegido; quem espera, decide sob pressão.

O condomínio enxerga o Airbnb como um problema de vizinhança. A administradora que enxerga a decisão do STJ como uma agenda de gestão — convenção a revisar, assembleia a conduzir, carteira a orientar — muda a própria conversa com o cliente: de quem apaga incêndio para quem antecipa risco. Num tema em que o país inteiro está suspenso à espera de uma tese, antecipar-se é o serviço mais valioso que existe.

Conclusão

A locação por temporada via plataformas é, hoje, um dos temas mais quentes e mais mal compreendidos do universo condominial. O STJ caminhou de 2021 a 2026 para um entendimento restritivo — a hospedagem atípica pode ser vedada em condomínios residenciais —, mas suspendeu o país para fixar, no Tema 1.443, a regra definitiva sobre o alcance dessa vedação. Para a administradora, a janela é agora: revisar convenções, conduzir assembleias com o quórum correto e orientar a carteira são movimentos que convertem um julgamento distante em valor entregue ao cliente. Este conteúdo é orientação estratégica, não aconselhamento jurídico individual — cada convenção e cada caso concreto exigem assessoria especializada. Quem traduz a insegurança em agenda chega à tese pronto; quem só assiste chega atrasado.

Da análise à execução, dentro da sua administradora.

Transformar a jurisprudência do Airbnb em orientação concreta para a convenção, a assembleia e a carteira de locação — antes que a regra definitiva do STJ pegue o condomínio desprevenido — é o tipo de decisão que vale tomar com método.

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Independência editorial: este conteúdo não defende o interesse de nenhum grupo. É de autoria independente de Giuliano Spolavori, fundador da Eleva.

Giuliano Spolavori  ·  Eleva — Expansão Estratégica Imobiliária

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