Construir tudo internamente imobiliza capital e atenção; terceirizar tudo entrega margem e controle a terceiros. A vantagem está em saber, com critério, o que fazer dentro e o que comprar fora — e a reforma tributária acaba de mudar essa conta.
Toda administradora, à medida que cresce, enfrenta a mesma família de decisões: monto um setor contábil interno ou contrato? Tenho jurídico próprio ou terceirizo? Crio uma corretora de seguros ou faço parceria? Estruturo BPO financeiro dentro de casa ou compro de fora? Essas são decisões de "make or buy" — fazer ou comprar — e são estratégicas, porque determinam onde a empresa imobiliza capital, onde concentra controle e margem, e onde ganha flexibilidade. A maioria toma essas decisões por impulso ou por imitação do concorrente. Tomá-las por critério é o que distingue a empresa que escala da que incha.
A lógica do que verticalizar
Vale trazer para dentro o que é central para a estratégia, gera margem relevante em escala e cuja qualidade a empresa precisa controlar diretamente. Os diagnósticos da Eleva apontam oportunidades recorrentes de verticalização que fazem sentido econômico: a corretora de seguros própria, que captura comissionamento que hoje vaza para terceiros; o setor contábil interno, que pode virar fonte de receita e otimização; serviços jurídicos recorrentes, que geram linha de receita própria. Verticalizar essas frentes não é sobre fazer tudo — é sobre internalizar o que é estratégico e lucrativo em escala.
A lógica do que terceirizar
Vale comprar de fora o que não é central, o que exige especialização que a empresa não tem e não compensa desenvolver, e o que tem demanda variável demais para sustentar estrutura fixa. Terceirizar libera capital e atenção da liderança para o que diferencia o negócio. O erro simétrico ao de não verticalizar nada é querer verticalizar tudo: a empresa que insiste em fazer internamente o que compraria melhor e mais barato de um especialista imobiliza recursos e dispersa foco.
A reforma tributária muda a conta
Há um fator novo que torna essa decisão urgente: a reforma tributária recalibra a equação entre terceirizar e ter equipe própria. Com a transição para o novo modelo de tributação sobre o consumo, a relação custo-benefício entre contratar serviços de terceiros e internalizá-los pode mudar, dependendo da capacidade de aproveitamento de créditos e da estrutura de cada operação. Decisões de make or buy tomadas sob a lógica tributária antiga precisam ser refeitas. O dono que recalcular essa conta com antecedência ganha vantagem; o que mantiver a estrutura de sempre por inércia pode estar carregando custo desnecessário.
Make or buy não é uma decisão que se toma uma vez e se esquece. É uma decisão que se revisa quando a empresa muda de porte, quando surge um especialista melhor no mercado, ou quando as regras do jogo — como a tributação — se alteram. A pergunta permanente do dono é: o que eu faço dentro porque é estratégico e lucrativo, e o que eu insisto em fazer dentro apenas por hábito?
Conclusão
Decidir o que verticalizar e o que terceirizar é desenhar a arquitetura do negócio — onde ele concentra margem e controle, e onde ganha flexibilidade. Internalizar o estratégico e lucrativo, comprar o periférico e especializado, e revisar a conta sempre que o porte ou as regras mudam: essa é a disciplina do make or buy. Com a reforma tributária reescrevendo a equação, é também uma das decisões mais urgentes que o dono tem sobre a mesa.
Da análise à execução, dentro da sua administradora.
Recalcular o que verticalizar e o que terceirizar, à luz da reforma, é uma análise que pede mãos experientes.
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Independência editorial: este conteúdo não defende o interesse de nenhum grupo. É de autoria independente de Giuliano Spolavori, fundador da Eleva.
Giuliano Spolavori · Eleva — Expansão Estratégica Imobiliária
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Giuliano Spolavori
Com mais de três décadas de experiência, Giuliano se consolidou como um dos grandes especialistas do setor imobiliário no país. Foi sócio e vice-presidente do Conselho de Administração do Grupo Guarida, uma das maiores e mais respeitadas administradoras de imóveis e condomínios do Brasil, onde liderou transformações estratégicas que marcaram o mercado.
Hoje, à frente da Eleva, Giuliano aplica toda essa vivência prática e visão estratégica para orientar imobiliárias e administradoras de condomínios que buscam profissionalizar sua gestão, acelerar resultados e se preparar para o futuro.
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O que falam sobre Giuliano Spolavori
“Giuliano é um profissional experiente, movido por uma visão estratégica clara e uma dedicação incansável em alcançar os objetivos traçados. Seu espírito empreendedor e sua capacidade de planejar e adaptar fazem dele uma referência quando o assunto é transformar ideias em realidade.”
“Trabalhei com Giuliano por 36 anos, fomos sócios, motivo pelo qual o conheço bem e avalizo os serviços por ele oferecidos. Tem uma grande capacidade empreendedora e é um visionário, que contribuiu muito para o crescimento e desenvolvimento da nossa organização, além de uma vasta experiência como líder.”
“Giuliano é um consultor que não traz conselhos vagos: ele já colocou em prática tudo que traz e, dessa maneira, agrega muito para os seus consultados. Trabalhamos juntos de forma intensa e com muitos resultados. Sua visão e execução fazem as coisas acontecerem.”
“O Giuliano nos apoiou em um importante processo de reorganização da gestão, novas operações e oportunidades. Mais do que um consultor, envolveu-se com o nosso negócio como se fosse sócio, sempre preocupado, focado e comprometido com os resultados. Sua contribuição fez nossa gestão amadurecer muito e, além dos resultados, ficou uma grande amizade. Se você procura alguém que cuide do seu negócio como se fosse dele, o Giuliano é o cara.”
“Tive a oportunidade de trabalhar com o Giuliano por mais de 10 anos. Profissional com vasta experiência em administração de condomínios e imóveis. A sua alta capacidade de desenvolver projetos de expansão o tornou um dos grandes responsáveis pelo crescimento e consolidação de uma das maiores empresas imobiliárias do Brasil.”
“Giuliano foi meu diretor por 12 anos, onde aprendi muito com ele. Sempre admirei a sua visão sistêmica de toda a empresa e seus processos, além da busca constante por inovações. Entendo que a sua participação no grupo Guarida foi a grande mola propulsora do sucesso que a referida empresa conquistou. Hoje sou muito grato pelo aprendizado e experiência adquirida.”
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