O condomínio no conceito de ativo: o argumento que sustenta o honorário

SÉRIE DE ARTIGOS — DE SÍNDICO PROFISSIONAL A GESTOR DE ATIVO

O condomínio no conceito de ativo: o argumento que sustenta o honorário

Enquanto a discussão for o custo do síndico profissional comparado ao de um síndico morador, o profissional perde. A conversa muda quando o objeto deixa de ser o prédio e passa a ser o ativo — que, para a maioria das famílias do condomínio, é o maior que possuem.

O síndico que atua como Gestor de Ativos precisa de um argumento objetivo para demonstrar ao cliente o valor de uma gestão técnica. Esse argumento existe, é quantificável e tem nome: IGMI-R.

Um ativo que se valoriza acima da inflação

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), calculado pela Fundação Getulio Vargas em parceria com a Abecip, registrou valorização de 18,6% nos doze meses encerrados no quarto trimestre de 2025 — frente a um IPCA de 4,26% no mesmo período. O patrimônio imobiliário residencial brasileiro se valorizou, em média, mais de quatro vezes acima da inflação geral. Para o morador, esse imóvel é, com frequência, o maior ativo patrimonial da família — e a qualidade da gestão do condomínio incide diretamente sobre o quanto desse potencial de valorização se realiza.

A matemática que desarma a objeção do honorário

A objeção “o síndico profissional é caro” desaparece quando o honorário é expresso como percentual do patrimônio sob gestão, não como linha de despesa isolada. A título ilustrativo: um condomínio de 60 unidades, cada uma avaliada em R$ 500 mil, concentra R$ 30 milhões em patrimônio. Um honorário de R$ 7.000 mensais — a referência do Secovi-SP para esse porte — representa R$ 84 mil ao ano, ou cerca de 0,28% do valor do ativo gerenciado. Diante de uma valorização média de 18,6% ao ano, o custo da gestão profissional é marginal — e a pergunta correta deixa de ser “quanto custa o síndico” e passa a ser “quanto custa uma gestão que deixa esse patrimônio se depreciar abaixo do potencial de mercado”.

Os mecanismos concretos pelos quais a gestão move o preço

Os caminhos pelos quais a gestão impacta o valor do ativo são verificáveis, não retóricos. O AVCB em dia é condição de financiamento bancário: condomínio com AVCB vencido tem unidades que as instituições recusam financiar, o que reduz a liquidez e pressiona o preço para baixo. A manutenção preventiva documentada preserva a vida útil dos sistemas e da fachada — e o laudo com histórico é o oposto do risco oculto que o comprador qualificado teme, porque substitui a desconfiança por evidência. A inadimplência controlada preserva a capacidade financeira: o condomínio com caixa saudável contrata com prazo e cotação adequados; o inadimplente paga o custo da urgência em cada contratação. E o histórico documentado — atas, contratos, laudos, indicadores — é o que o condômino usa para diferenciar o imóvel na venda, e o comprador reconhece essa organização no preço que aceita pagar.

O que o comprador qualificado verifica antes de fechar

O impacto da gestão sobre o preço se materializa em um momento específico: a diligência que antecede a compra. O comprador atento — ou o corretor que o assessora — verifica um conjunto previsível de itens antes de fechar: AVCB vigente, laudo de inspeção predial recente, histórico de manutenção dos sistemas críticos (elevadores, bombas, fachada), saúde do fundo de reserva e existência de ações judiciais relevantes contra o condomínio. Cada um desses itens é, na origem, um produto da gestão. O condomínio cujo síndico documentou tudo responde a essa diligência com uma pasta; o condomínio cujo síndico atuou de forma reativa responde com silêncio — e o silêncio, na negociação imobiliária, é descontado no preço. A documentação organizada não valoriza o imóvel por estética: valoriza porque converte a unidade de risco oculto em ativo verificável, e o ativo verificável é o que o comprador qualificado aceita pagar mais caro.

A estrutura de custo que sustenta o argumento em assembleia

Sustentar esse argumento exige dominar a estrutura de custo do condomínio. Folha de pagamento, encargos e benefícios representam de 50% a 70% das despesas ordinárias — o que torna a gestão de pessoal e de contratos de terceirização a principal alavanca disponível ao gestor. O síndico que domina essa estrutura sabe onde há espaço para otimização sem perda de qualidade, e apresenta esse raciocínio com dados, não com impressões. É a diferença entre administrar o prédio e preservar — em muitos casos, potencializar — o maior patrimônio das famílias que ali vivem. Quem enxerga o condomínio como conjunto de despesas a pagar gerencia custo; quem o enxerga como ativo a valorizar gerencia patrimônio — e essa segunda leitura é precificada de outra forma.

O síndico que vende gestão de patrimônio — não resolução de chamados — deixa de competir por preço e passa a competir por resultado. Quem atua como Gestor de Ativos não vende commodity: vende consultoria, dados e confiabilidade. É a diferença estrutural entre o síndico que precisa justificar seus honorários em assembleia e o que tem lista de espera.

O que os 41 casos documentaram

Os quarenta e um casos documentam profissionais que deslocaram a conversa do custo para o ativo — apresentando, em concorrência e em assembleia, a evolução do fundo de reserva, o histórico de manutenção digitalizado e o impacto da gestão sobre a liquidez e o valor de revenda das unidades. Cada um mostra como o argumento patrimonial, traduzido em dado verificável, sustentou honorário superior à média sem que o tamanho do condomínio fosse o fator decisivo. Em vários, o ponto de virada foi o mesmo: a primeira vez que o conselho entendeu o honorário como percentual do patrimônio, e não como despesa.

Quem administra um prédio é precificado pelo custo do tempo. Quem gere o maior patrimônio das famílias é precificado pelo valor que preserva — e esse valor, expresso em percentual do ativo, é sempre marginal.

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Independência editorial: este conteúdo não defende o interesse de nenhum grupo. É de autoria independente de Giuliano Spolavori, fundador da Eleva.

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Giuliano Spolavori  ·  Eleva — Expansão Estratégica Imobiliária

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