O que oito países ensinam sobre o futuro da sindicatura no Brasil

SÉRIE DE ARTIGOS — DE SÍNDICO PROFISSIONAL A GESTOR DE ATIVO

O que oito países ensinam sobre o futuro da sindicatura no Brasil

Portugal, Espanha, Estados Unidos, Austrália, Itália, Singapura, França e Alemanha chegaram, em momentos diferentes, ao mesmo ponto de inflexão em que o mercado brasileiro está agora. A trajetória dos oito é inequívoca sobre o que vem a seguir — e sobre quem sai na frente.

O argumento não é que o Brasil deva copiar um dos oito modelos. É que o Brasil está, em 2026, no mesmo ponto em que Portugal estava em 2021, os Estados Unidos nos anos 1980, a Itália em 2011 e Singapura em 2019. A diferença é que o profissional brasileiro tem, disponíveis ao mesmo tempo, oito trajetórias documentadas — uma vantagem de informação que nenhum desses países teve quando esteve nesse mesmo ponto.

A convergência que se repete nos oito

A convergência mais significativa é estrutural: em todos os mercados que atingiram maturidade profissional, a qualidade do gestor de propriedade horizontal tornou-se verificável por mecanismo externo ao autorrelato. Licença estadual, certificação voluntária com impacto na remuneração, filiação hegemônica a colégio profissional, emenda ao código civil, esquema de acreditação entre Estado e indústria — o instrumento muda, o resultado é o mesmo: existe um terceiro que pode atestar a competência. A segunda convergência é temporal: em todos os oito casos, o mercado antecipou a formalização, e quem chegou antes da lei construiu a posição que os que esperaram não conseguiram ocupar depois. A terceira, nos modelos mais recentes, é a formação continuada como requisito de manutenção — não de entrada: Austrália, Itália (15h/ano), Singapura (8h/ano) e a recertificação trienal nos Estados Unidos ensinaram que competência não é estática, e que o mercado sabe monetizar essa diferença.

As divergências mostram que o Brasil escolhe como, não se

O instrumento jurídico varia radicalmente: Portugal optou pelo silêncio regulatório; a Espanha construiu autoridade associativa sem lei nacional, ao longo de mais de cinco décadas; os Estados Unidos combinaram licença estadual com certificação federal voluntária, que gera diferencial salarial documentado de 20%; a Austrália regulou por lei estadual progressiva; a Itália usou o próprio Código Civil como veículo, sem criar ordem profissional; Singapura projetou co-governança entre Estado e indústria, com transição programada de 30% para 50% e 70% de cobertura. A França demonstrou que a autoridade de licenciamento pode ser uma câmara de comércio com infraestrutura já existente — e atingiu 92% de cobertura profissional em dez anos. A Alemanha demonstrou que a obrigatoriedade pode ser criada pelo lado da demanda: em vez de mandar o profissional se certificar, a lei deu ao condômino o direito de exigir a certificação, e o mercado convergiu na mesma velocidade que uma imposição direta teria gerado. O Brasil não está escolhendo entre regular ou não regular — está escolhendo como, por qual instrumento e em qual velocidade.

A vantagem que nenhum dos oito teve

O PL 4.739/2024 pode ser aprovado, modificado ou arquivado — e a análise dos oito modelos sugere que o resultado do projeto importa menos do que comumente se supõe. Em Portugal, a ausência de lei não impediu a formação de um mercado com pressão equivalente à da regulação; na Espanha, seis décadas de cultura profissional foram construídas sem lei nacional obrigatória; nos Estados Unidos, a certificação voluntária gerou o diferencial de 20% independentemente de qualquer lei federal. A variável que define a trajetória do mercado não é a aprovação do projeto — é a proporção de profissionais que, antes ou depois da lei, tornam a própria competência verificável e documentada. E o ritmo brasileiro não tem paralelo: a profissionalização saltou de 6% (2013) para 38% dos condomínios em pouco mais de uma década — aceleração que nenhum dos oito alcançou nesse intervalo. O mercado está se qualificando mais rápido do que a regulação consegue acompanhar, o que significa que os critérios de distinção são, hoje, definidos pelos profissionais — não pela lei.

O pioneiro não perde posição quando a lei chega

Em nenhum dos oito modelos documentados o líder de mercado que chegou antes da regulação perdeu posição depois que a lei veio. A lei consolidou o que o mercado já havia decidido. O síndico que apresenta certificação reconhecida, indicadores documentados e processo auditável na próxima assembleia não está apenas se diferenciando do concorrente atual — está definindo o padrão que o morador vai passar a exigir. Quando esse padrão se sedimentar, a posição do pioneiro torna-se estrutural.

O quadro comparativo revela algo que nenhum dos oito países teve quando estava no próprio ponto de inflexão: o menu completo de instrumentos já testados. O Brasil pode aprender com os oito ao mesmo tempo — a diferença entre construir um sistema por tentativa e erro e construí-lo com evidência de destino. E essa janela não fica aberta indefinidamente.

O que os 41 casos documentaram

Os quarenta e um casos brasileiros documentam, na prática nacional, o mesmo padrão que o mapa internacional revela em escala global: o profissional que tornou a competência verificável — por certificação, por indicadores, por processo auditável — ascendeu antes que o mercado o exigisse de todos. São a evidência local de que a curva que se fechou em oito países já começou a se desenhar aqui.

A pergunta no Brasil de 2026 não é se a sindicatura vai se formalizar — é quem já vai estar no padrão quando isso acontecer. Os oito modelos respondem em uníssono: quem chegou primeiro definiu o que veio depois.

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Giuliano Spolavori  ·  Eleva — Expansão Estratégica Imobiliária

Mais de 35 anos de atuação no mercado imobiliário e condominial · +2.200 condomínios e +110 mil unidades sob gestão ao longo da carreira.

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