A reforma não trata só de aluguel. Antes de pensar no imposto do cliente, o dono precisa olhar para a própria empresa: a taxa de administração e a corretagem são serviços — e serviço é onde a conta mais aperta.
A reforma tributária instituída pela Lei Complementar 214/2025 é a maior transformação no sistema de impostos brasileiro em décadas, e há um equívoco comum entre donos de administradoras e imobiliárias: tratar a reforma como um assunto que diz respeito apenas ao aluguel do cliente. Diz respeito, antes disso, à própria empresa. A taxa de administração, a corretagem e os honorários de gestão são receita de serviço — e é exatamente sobre serviços que o novo modelo tende a apertar. Entender o impacto sobre o seu negócio, antes de orientar o cliente, é a ordem correta das prioridades.
Por que a empresa de serviço é a mais exposta
Os tributos sobre consumo — PIS, Cofins, ISS e parte do ICMS — dão lugar ao IVA Dual: a CBS, federal, e o IBS, estadual e municipal. A lógica do novo sistema é a não cumulatividade: você recolhe sobre o que fatura, mas se credita do que paga a fornecedores. Esse mecanismo favorece a indústria, que compra muitos insumos tributados. Penaliza relativamente o serviço, cuja estrutura de custo é majoritariamente folha e cuja capacidade de gerar créditos é limitada. Por isso imobiliárias e administradoras estão entre os segmentos mais impactados, e empresas no lucro presumido tendem a ver aumento da carga efetiva. A promessa de neutralidade da reforma vale para o sistema como um todo — não para empresas de serviço individualmente.
É preciso separar duas coisas que costumam ser confundidas. A receita de locação tem um redutor específico de 70% e merece artigo próprio. Já a receita de serviço da administradora — a taxa de administração, a corretagem, a assessoria — não tem esse redutor: incide sobre ela a alíquota cheia do IBS e da CBS, estimada em torno de 26,5% a 28%. É aqui que mora a maior parte do impacto sobre o seu resultado.
As frentes que o dono precisa endereçar
- Margem por contrato: com a carga sobre serviço subindo, contratos hoje marginalmente lucrativos podem virar deficitários. Sem conhecer a rentabilidade real de cada contrato, a empresa descobrirá a compressão de margem tarde demais. A análise de unit economics deixa de ser refinamento e vira pré-requisito.
- Mapeamento de créditos: o novo modelo permite creditar IBS e CBS sobre serviços terceirizados, tecnologia, software e estrutura — limitadamente, mas não desprezível. Mapear onde há crédito legítimo é uma das poucas formas de mitigar o aumento.
- Make or buy recalculado: a reforma muda a conta entre ter equipe própria e terceirizar, porque a terceirização passa a gerar crédito que a folha não gera. Decisões de estrutura tomadas sob a lógica antiga precisam ser refeitas.
- Revisão de contratos: os contratos de administração que se estendem para os próximos anos precisam de cláusula de revisão por alteração de carga tributária. Os aditivos devem começar agora — não em 2033.
- Obrigações documentais: o novo padrão de nota fiscal de serviço, o cadastro unificado de imóveis (CIB) e o split payment reorganizam a relação com o fisco. A informalidade que ainda sobrevive em parte do setor deixa de ser viável.
O calendário engana
A transição é escalonada: 2026 é ano de testes, a CBS passa a ser plenamente exigida em 2027 e o IBS é implementado de forma gradual até 2033. O prazo longo é uma armadilha, porque convida ao adiamento — e as decisões que a reforma exige (recalcular margem, remapear créditos, revisar contratos, reestruturar a tributação) levam meses e dependem de antecedência. A adaptação exige assessoria contábil e jurídica especializada; o conteúdo aqui é orientação estratégica, não aconselhamento fiscal individual.
A pergunta que o dono precisa responder não é se a reforma vai afetar a empresa — para quem vive de serviço, vai. É se ele vai descobrir o impacto agora, com tempo de reprecificar e reestruturar, ou em 2027, quando o imposto já estiver no caixa e a margem já tiver sido corroída.
Conclusão
Para o empresário do setor, a reforma tributária é, antes de tudo, uma questão sobre a margem da própria empresa — porque a receita de serviço é a mais exposta ao novo modelo. Conhecer a rentabilidade por contrato, mapear créditos, recalcular make or buy e revisar contratos são as frentes que separam quem se reposiciona com antecedência de quem absorve o aumento de carga sem reagir. A reforma do cliente vem depois. A sua vem primeiro.
Da análise à execução, dentro da sua administradora.
Projetar o impacto da reforma sobre a margem da sua empresa e remapear créditos, contratos e estrutura é trabalho que se faz melhor acompanhado.
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Independência editorial: este conteúdo não defende o interesse de nenhum grupo. É de autoria independente de Giuliano Spolavori, fundador da Eleva.
Giuliano Spolavori · Eleva — Expansão Estratégica Imobiliária
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Giuliano Spolavori
Com mais de três décadas de experiência, Giuliano se consolidou como um dos grandes especialistas do setor imobiliário no país. Foi sócio e vice-presidente do Conselho de Administração do Grupo Guarida, uma das maiores e mais respeitadas administradoras de imóveis e condomínios do Brasil, onde liderou transformações estratégicas que marcaram o mercado.
Hoje, à frente da Eleva, Giuliano aplica toda essa vivência prática e visão estratégica para orientar imobiliárias e administradoras de condomínios que buscam profissionalizar sua gestão, acelerar resultados e se preparar para o futuro.
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O que falam sobre Giuliano Spolavori
“Giuliano é um profissional experiente, movido por uma visão estratégica clara e uma dedicação incansável em alcançar os objetivos traçados. Seu espírito empreendedor e sua capacidade de planejar e adaptar fazem dele uma referência quando o assunto é transformar ideias em realidade.”
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