Regulamentação da sindicatura: por que se antecipar compensa

SÉRIE DE ARTIGOS — DE SÍNDICO PROFISSIONAL A GESTOR DE ATIVO

Regulamentação da sindicatura: por que se antecipar compensa

A pergunta que decide o resultado não é quando a lei sai. É quem já atua no padrão que ela vai exigir — antes de ela existir. Porque o custo de adequação será absorvido sem trauma por quem se preparou e com fricção por quem aguardou.

O exercício da sindicatura profissional no Brasil de 2026 ainda não possui Conselho de Classe, registro obrigatório ou certificação regulamentada por lei. Mas o quadro de obrigações legais que recai sobre o síndico — responsabilidade civil e criminal, deveres trabalhistas, tributários e técnicos — independe da existência dessa regulamentação. Ela é exigível hoje. O que está em vias de mudar é o reconhecimento formal da profissão.

O que o PL 4.739/2024 propõe

O PL 4.739/2024, em tramitação na Câmara dos Deputados, propõe a regulamentação formal da profissão de síndico profissional, com requisitos de qualificação, hipóteses de impedimento e definição de responsabilidades. Independentemente da redação final que o projeto venha a assumir, a tendência é inequívoca: o mercado caminha para tornar verificável, por instrumento legal, o que hoje é avaliado por reputação informal. A análise comparada dos modelos internacionais confirma o padrão — em todos os mercados que atingiram maturidade profissional, a qualidade do gestor tornou-se verificável por mecanismo externo ao autorrelato.

As três implicações práticas — antes da aprovação

Para o síndico brasileiro, isso tem três implicações que merecem ser internalizadas antes do desfecho legislativo. A primeira: a estruturação de prática documentada — contratos com SLA, indicadores apresentados em assembleia, certificação reconhecida, formação continuada — é a forma mais eficiente de antecipar o requisito que a lei eventualmente formalizará. A segunda: os modelos internacionais mostram, sem exceção, que os profissionais que chegaram antes da regulamentação saíram fortalecidos quando a lei veio, porque já atuavam no padrão que o mercado passou a exigir. A terceira: a profissão regulada terá custo de adequação para quem ainda não estruturou a prática — multas, prazos de transição, exigências documentais — que será absorvido sem trauma pelo profissional preparado e com fricção por quem aguardou o último momento.

Por que o resultado do PL importa menos do que parece

O projeto pode ser aprovado, modificado ou arquivado — e isso altera menos o destino do que se imagina. A experiência internacional é clara: onde não houve lei, o mercado construiu pressão equivalente; onde a certificação foi voluntária, ela gerou diferencial de remuneração mesmo sem obrigatoriedade. A variável que define a trajetória não é a aprovação do projeto — é a proporção de profissionais que tornam a competência verificável antes da lei. O síndico que aguarda a regulamentação para se estruturar inverte a lógica: trata como evento futuro o que já é critério de seleção presente. O conselho que escolhe hoje entre dois candidatos já pergunta, na prática, o que a lei um dia vai formalizar — quem tem método verificável e quem tem apenas disponibilidade.

O primeiro movimento já começou — e está sendo contestado

A disputa não é hipotética nem distante: já está em curso. Além do PL 4.739/2024 na Câmara, a Resolução CFA nº 664/2025 representou uma primeira tentativa de enquadrar formalmente a atividade — movimento que vem sendo contestado judicialmente, por liminares, enquanto nenhum instrumento unificado vigora. Para o síndico, a leitura prática desse cenário em aberto é direta: a forma final da regulação ainda está sendo decidida, o que significa que o profissional que documenta sua prática agora não aposta em um desfecho específico — constrói o ativo que será reconhecido por qualquer um deles. Certificação reconhecida, indicadores em assembleia e processo auditável são exigência comum a todos os caminhos possíveis; é por isso que estruturá-los hoje é a decisão de menor risco, independentemente de qual instrumento prevaleça.

O reconhecimento das próprias áreas de exposição é o ponto de partida, não o de chegada. Com o mapa de obrigações em mãos, o síndico transforma o risco jurídico de ameaça difusa em agenda de gestão — e antecipa, com tempo, o que a regulamentação eventual apenas vai consolidar.

O que os 41 casos documentaram

O caso 9.33 documenta o estágio atual de tramitação do PL 4.739/2024 e o que está em debate em cada uma das suas frentes. Os demais casos mostram, em conjunto, profissionais que já atuam no padrão que a regulamentação tende a exigir — certificação, indicadores, processo auditável — e que, por isso, têm o custo de adequação próximo de zero. São o retrato antecipado de quem a lei vai consolidar, não surpreender.

A regulamentação não cria o Gestor de Ativos — apenas reconhece, em lei, o profissional que o mercado já aprendeu a distinguir. Quem se estrutura antes não espera o reconhecimento: define o padrão que ele vai descrever.

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Giuliano Spolavori  ·  Eleva — Expansão Estratégica Imobiliária

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