A empresa pode ser lucrativa no agregado e estar perdendo dinheiro em metade dos contratos. Sem unit economics, o dono não sabe quais clientes o sustentam e quais ele subsidia — e a reforma tributária está prestes a expor a diferença.
Uma administradora pode fechar o ano no azul e, ainda assim, estar perdendo dinheiro em uma parcela significativa da carteira. Isso acontece porque o resultado agregado esconde a realidade dos contratos individuais: os clientes lucrativos subsidiam os deficitários, e o dono, olhando apenas o total, não percebe. A disciplina que revela essa realidade é o unit economics — a análise da rentabilidade por unidade de negócio, seja por contrato, por condomínio, por segmento ou por cliente. É a evolução natural da gestão financeira que olha além do fluxo de caixa, e é uma das análises mais reveladoras que o dono pode fazer.
O que o agregado esconde
Margem bruta total e receita global são indicadores necessários e insuficientes. Eles dizem se a empresa, como um todo, ganha dinheiro — mas não dizem onde ela ganha e onde perde. Um condomínio que cresceu em complexidade e continua pagando o honorário de anos atrás pode estar consumindo mais recursos do que gera. Um segmento inteiro pode operar com margem negativa, compensado por outro. Sem decompor o resultado, o dono toma decisões de crescimento, precificação e alocação de equipe baseado numa média que mascara extremos. E quem cresce empilhando contratos deficitários cresce em faturamento e encolhe em lucro.
Como decompor a rentabilidade
- Por contrato e por condomínio: atribuir a cada cliente a receita que gera e o custo de servi-lo — tempo de equipe, complexidade, ocorrências. Revela quais contratos sustentam a empresa e quais a drenam.
- Por segmento: comparar a margem de aluguéis versus condomínios, residencial versus comercial, para orientar onde concentrar esforço comercial.
- Por canal de aquisição: entender o custo de captar por cada canal e o valor que cada canal traz, para investir onde o retorno é melhor.
A decisão que segue da análise é estratégica: renegociar contratos deficitários, descontinuar o que não tem recuperação, ou redirecionar a captação para os perfis que de fato lucram.
A reforma tributária vai expor as margens
Há urgência adicional nessa disciplina. A reforma tributária tende a elevar a carga efetiva sobre empresas de serviço que operam no lucro presumido, justamente porque sua receita é predominantemente prestacional e a capacidade de gerar créditos é limitada. Isso comprime margens que hoje já são estreitas — e contratos que pareciam marginalmente lucrativos podem virar deficitários sob a nova tributação. A administradora que conhece a margem real de cada contrato consegue se reposicionar com antecedência; a que opera no agregado vai descobrir a erosão depois que ela já tiver acontecido.
A pergunta que o unit economics responde, e que o resultado agregado nunca responde, é a mais importante de todas: dos meus contratos, quais me sustentam e quais eu subsidio sem saber? Quem não consegue responder a isso está gerindo no escuro — e a reforma tributária está prestes a tornar esse escuro caro.
Conclusão
Unit economics é a lente que transforma um resultado agregado tranquilizador em um mapa preciso de onde a empresa ganha e onde perde. Decompor a rentabilidade por contrato, segmento e canal permite decisões que a média esconde — renegociar, descontinuar, redirecionar. Com a reforma tributária prestes a comprimir margens, conhecer o lucro real de cada contrato deixou de ser refinamento de gestão e virou condição de sobrevivência da rentabilidade.
Da análise à execução, dentro da sua administradora.
Descobrir a margem real de cada contrato e reagir antes da reforma é um dos diagnósticos mais reveladores que conduzimos.
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Independência editorial: este conteúdo não defende o interesse de nenhum grupo. É de autoria independente de Giuliano Spolavori, fundador da Eleva.
Giuliano Spolavori · Eleva — Expansão Estratégica Imobiliária
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Giuliano Spolavori
Com mais de três décadas de experiência, Giuliano se consolidou como um dos grandes especialistas do setor imobiliário no país. Foi sócio e vice-presidente do Conselho de Administração do Grupo Guarida, uma das maiores e mais respeitadas administradoras de imóveis e condomínios do Brasil, onde liderou transformações estratégicas que marcaram o mercado.
Hoje, à frente da Eleva, Giuliano aplica toda essa vivência prática e visão estratégica para orientar imobiliárias e administradoras de condomínios que buscam profissionalizar sua gestão, acelerar resultados e se preparar para o futuro.
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